Análise do uso e ocupação do solo em Teutônia – RS, pós década de 2000, com o uso de Sistema de Informação Geográfica

Autores

¹Conceição, E.

¹UFSC Email: eliezerconceica@outlook.com

Resumo

O objeto de estudo é Teutônia, localizada no Rio Grande do Sul, na mesorregião Centro Oriental Rio-grandense, na microrregião Lajeado-Estrela, Vale do Rio Taquari. Com a crescente urbanização de Teutônia, pós anos 90, começou a surgir uma grande densificação de algumas áreas dos bairros, mais próximas aos equipamentos e serviços essenciais, como igrejas, escolas, postos de saúde e hospital. A cidade passou a contar com grandes obras de infraestrutura e asfaltamento das principais vias que interligam o município. Desta forma, muitos “vazios”, antes áreas rurais, passaram a fazer parte do perímetro urbano da cidade. A questão que norteia este presente trabalho é: como o uso de SIG pode contribuir na gestão do uso e ocupação do solo em Teutônia – RS afim de se ter controle sobre a especulação fundiária? Considerando aspectos do mercado imobiliário para alguns eventos de mercado, dos quais a classe escolhida foi Terrenos, como Área, Localização, Tipo de Pavimento, e Valor de Mercado, buscou-se identificar as regiões da cidade onde apresentam os maiores valores dos eventos e quais as principais variáveis determinantes para o valor final de mercado. Para tanto, foram utilizados dados dos eventos junto às imobiliárias (contato presencial, por site e e-mail quando não foi possível os demais meios). Para a elaboração de mapas temáticos e camadas destinados à análise do uso e ocupação do solo, será utilizado o SIG Quantum GIS Nødebo 2.16.3, software livre disponibilizado na internet pela OSGEO. Foram utilizadas imagens recentes obtidas pela ferramenta OpenLayers que possibilita a incorporação de imagens do Google Maps e Open StreetMaps. Para garantir a precisão das coordenadas às mesmas foram georrefenciadas em ambiente SIG. Os eventos a serem pesquisados foram terrenos, de loteamentos ou não. O recorte foi específico pois havia interesse de identificar terrenos ociosos e/ou que estão aguardando valorização. As variáveis a serem avaliadas foram: Área, Tipo de Pavimentação, Bairro, e Valor em R$. Ainda foi anexada a data de cada registro de evento, o que possibilita a análise temporal como valorização ou desvalorização. Foram pesquisados e georreferenciados 88 eventos de mercado. Os dados utilizados para a análise foram obtidos partindo de três agentes imobiliários. A pesquisa ocorreu através de dados dos sites dos respectivos agentes e visitação à empresa quando possível. Já a visitação e verificação dos locais ocorreu para a sua grande maioria já que o deslocamento pode ser feito através de automóvel. O uso do SIG se mostrou útil, pois possibilitou a segunda parte das análises que foram identificar as regiões com maior oferta de eventos e como a localização e o zoneamento podem influenciar no valor final de cada evento. A possibilidade de vinculação de uma tabela de informações com os pontos individualizados e discriminados por um código de referência auxiliou no registro dos atributos e variáveis. Do mesmo modo, a ferramenta possibilitou que fosse sobreposto o zoneamento do plano diretor aos limites do município, o que auxilia na visualização e identificação da disposição dos eventos ao longo dos bairros e das áreas urbanas. Foram identificadas áreas com maior valorização dos eventos, ligadas à localização, zoneamento e demais infraestruturas, bem como amenidades específicas e serviços oferecidos, entretanto, alguns dos eventos não seguiram a lógica dos demais, sendo esses considerados parte do Desvio Padrão, tanto valores muito abaixo da média, quanto muito acima. É nesse ponto que se fez necessário uma atenção mais específica e propositura de mecanismos de Recuperação de Mais-Valias Fundiárias.

Keywords

SIG; Zoneamento Urbano; Planejamento

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